Verze 1.2.33 až 1.2.34

Do verze 1.2.32 jedinou funkcí týkající se záloh na opravy, kterou program obsahoval, bylo předepisování záloh na opravy. Zálohy na opravy přitom byly považovány za "jinou složku předpisu". Od verze 1.2.33 jsou "zálohy na opravy" novým typem složky předpisu, takže složka předpisu má nyní typy :

• zálohy na ostatní náklady (s odkazem na zúčtovací jednotku ostatních nákladů u níž se náklady se rozúčtují podle výměru MF č. 01/2002 nebo podle vyhl. 85/1997 Sb.)
• zálohy na zúčtovací jednotky vody a otopu (s odkazem na zúčtovací jednotku vody a otopu u níž se náklady se rozúčtují podle vyhl. 372/2001 Sb.)
• jiné složky předpisu (paušály, poplatky za správu) s odkazem do číselníku jiných složek předpisu
• zálohy na opravy (předpisované podle zákona 72/1994 Sb. §15 s odkazem na "fond oprav", tedy účet záloh na opravy).

Od verze 1.2.33 byly v programu provedeny změny, které umožňují evidenci všech pohybů (doplňování i čerpání čerpání) na účtech záloh na opravy (tzv. fondů oprav) s výpočtem podílu jednotek na těchto pohybech, výpočet zůstatků na účtech záloh na opravy a podílu jednotek na těchto zůstatcích. Souvztažné účty a v důsledku i obraty se přitom rozlišují na ty, které jsou a které nejsou výnosem/nákladem vlastníka jednotky. To má význam zejména tehdy, je-li vlastník jednotky podnikatel účtující v soustavě podvojného účetnictví.

Při zúčtování záloh je předpis volitelně doplněn ještě o složku "Korekce o nezaplacené zálohy" bez odkazu na zúčtovací jednotku.

V preferencích je defaultně nastaveno, že při vložení nového záznamu do tabulky bloků domů bude automaticky k novému bloku domů vložen jeden fond oprav. Tento fond oprav bude rozúčtováván podle defaultní vlastnosti jednotky, nastavené ve volbách programu - tedy podle spoluvlastnického podílu (zákon 72/1994 Sb. v §8 odst. 2).

POZOR !!! Pokud jste uživateli verze 1.2.32 nebo nižší, před instalací vyšší verze klikněte sem a pečlivě si přečtěte informaci, která se Vám zobrazí.

Při transformaci jsou dále doplněna o některé užitečné záznamy - zejména je doplněn číselník účtů fondů oprav a souvztažných účtů.

K fondu oprav je ještě potřeba dopracovat uzávěrku, což bude v podstatě zafixování kurzorů vytvářených před tiskem velmi užitečných sestav do tabulek. "Vstupy" se tak transformují do tvaru blízkého "výstupům", takže výpočetní výkon při narůstajícím počtu záznamů se nebude podstatně snižovat - nebude se zkrátka muset všechno znova přepočítávat. Ovšem za tu cenu, že s podkladovými záznamy zahrnutými do uzávěrek už nebude možno hýbat. Uzávěrka bude zahrnovat také zpracování haléřových rozdílů vzniklých tím, že při rozúčtování obratů na fondech oprav na jednotky se zaokrouhluje na haléře.

Co dál?

Podle zákona 72/1994 Sb. §15 odst. 4 "Pokud vznikla právnická osoba (§ 9), jsou finanční prostředky zálohově poskytnuté vlastníky závazkem právnické osoby vůči vlastníkům jednotek. Při vypořádání závazku právnické osoby vůči bývalému vlastníku jednotky se nepřihlíží k zálohám, které uhradil jako zálohy podle odstavce 2". Z toho plyne, že:

• Tzv. "fond oprav" je závazkem společenství vlastníků k vlastníkům jednotek, a to dlouhodobým závazkem
• Tzv. "fond oprav" je dlouhodobou pohledávkou vlastníka jednotky ke společenství vlastníků jednotek
• Při prodeji jednotky se tento závazek nevypořádává s vlastníkem, ale starý a nový vlastník to řeší prodejem pohledávky
• Dejme tomu, že vlastníkem jednotky (nejspíše nebytového prostoru) je podnikatel účtující v soustavě podvojného účetnictví. Příspěvek do fondu oprav si pak nemůže zaúčtovat do nákladů, protože si jím sice snižuje likvidní aktiva, ale o stejnou částku se zvyšuje jeho dlouhodobá pohledávka za společenstvím. Do nákladů si zaúčtuje až čerpání záloh na opravy, a to tu část čerpání, která připadá na jehojednotku. Čerpání se přitom zaúčtuje k datu vzniku závazku k dodavateli opravy. K tomu mu však musí správce vystavit účetní doklad. Chci, aby to program uměl a počítám, že do konce září to bude umět.

V případě, že se vlastníci jednotek dohodnou, že se na opravách budou podílet jiným poměrem, než jak dispozitivně stanoví zákon 72/1994 Sb. v §15 odst. 1, tedy poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu, popřípadě v případě, že tato dohoda skončí platnost, dochází ke změně poměru pro rozúčtování nákladů na opravy. Ke dni změny vlastnosti určené pro rozúčtování nákladů na opravy může být fond oprav naplněn. Tato situace má v podstatě tři řešení:

• Buď se vytvoří nový, dosud nenaplněný fond oprav, který bude doplňován v novém poměru (a jeho čerpání bude v tomtéž poměru rozúčtováváno), přičemž prostředky na původním fondu oprav se postupně vyčerpají,
• nebo se vytvoří nový fond oprav, a prostředky z původního fondu oprav se na tento nový fond převedou. To ovšem bude znamenat jednorázové zvýšení či snížení podílů jednotlivých vlastníků jednotek na úhrnném zůstatku fondů oprav. V mém programu doporučuji takový převod provést přes souvztažný převodový účet, jehož vzájemné převody s fondy oprav budou výnosem/nákladem vlastníka jednotky. Pokud vlastník jednotky účtuje v soustavě podvojného účetnictví, bude pro něj taková změna podílu znamenat (účetní i daňový) výnos nebo náklad a bude nutno pro něj vystavit účetní doklad.
• nebo - a tuto možnost považuji za nejsprávnější - je ponechán původní fond oprav, avšak od data změny jsou všechny pohyby na něm, týkající se celého bloku domů, rozúčtovány v novém poměru. To ovšem předpokládá, že jednotky (aspoň časem) "srovnají krok" tak, aby závazky společenství vlastníků k jednotlivým jednotkám odpovídaly novému poměru. Podle mého názoru ze zálohy na opravya přijaté společenstvím vlastníků od jednotlivého vlastníka jednotky nelze čerpat jinak, než poměrnou část čerpání z téhož účtu za všechny jednotky, a to vždy v poměru platném k datu čerpání, pokud ovšem není dohodnuto jinak. Předchozí dva postupy by musely být podle mého nynějšího názoru podloženy dohodou, tento postup by měl být použit v případě, že takové dohody není.

  K obdobnému "srovnání kroku" by mělo podle mého názoru dojít také tehdy, když nová jednotka vznikne přístavbou nebo střešní vestavbou: Vlastník nové jednotky by měl do fondu oprav vložit poměrnou část, odpovídající jeho spoluvlastnickému podílu a celkové výši záloh na opravy. Předpokládám, že spoluvlastnické podíly ostatních jednotek se v tomto případě nezmění, do celkového součtu přibude spoluvlastnický podíl nové jednotky.